Korkojen nousun toinen kierros – miten listaamattomat sijoitukset reagoivat?

Vuoden 2026 sijoitusmarkkinoita leimaavat edelleen geopoliittinen epävarmuus, inflaation kehitykseen liittyvät muutokset sekä tekoälyn (AI) vaikutuksen nopea kasvu. Lähi-idän kiristyneet jännitteet ovat kasvattaneet inflaatiopaineita energian hintojen nousun kautta, ja tekoälyyn liittyvät investoinnit ovat nostaneet kustannuksia tietyillä sektoreilla. Keskuspankkien odotetaan siksi jatkavan kireää rahapolitiikkaa ennakoitua pidempään.

Vuosien ajan vaihtoehtoisia sijoituksia tuki erittäin matala korkotaso. Halpa velka nosti yrityskauppojen aktiviteettia ja kiinteistöjen arvoja. Korkojen nousu muutti toimintaympäristöä nopeasti. Nyt markkina on kuitenkin siirtynyt seuraavaan vaiheeseen. Keskustelun ytimessä ei enää ole korkojen nousun vaikutus sijoituksiin, vaan kysymys siitä mitä tapahtuu, jos nykyinen korkotaso jääkin pysyväksi osaksi markkinaympäristöä.

Korkotason vaikutus listaamattoman markkinan sijoituksiin

Korot ovat yksi tärkeimmistä ajureista kaikilla sijoitusmarkkinoilla, mutta erityisen suuri merkitys niillä on Private markets -sijoituksissa. Siinä missä pörssiyhtiöiden arvot määräytyvät päivittäin markkinoilla, listaamattomien sijoitusten tuotot rakentuvat pitkien sijoitusaikojen, velkarahoituksen ja tulevaisuuden kassavirtojen varaan. Juuri siksi korkotason muutokset heijastuvat niihin usein voimakkaasti.

Korkojen vaikutus voidaan yksinkertaistaa kahteen tekijään: rahan hintaan ja omaisuuserien arvostukseen. Kun korot nousevat, velkarahoitus kallistuu, ja samalla sijoittajien tuottovaatimukset kasvavat. Molemmat tekijät vaikuttavat Private markets -sijoituksiin, joskin eri tavoin eri omaisuusluokissa.

Korkojen vaikutukset eivät kuitenkaan ole kaikille Private markets -omaisuusluokille samanlaisia. Private Equity, Private Credit, infrastruktuuri ja kiinteistöt reagoivat korkoihin eri tavoin. Siksi nykyinen markkinaympäristö luo sekä voittajia että häviäjiä myös listaamattoman sijoitusuniversumin sisällä.

Private Equity: operatiivinen arvonluonti korostuu

Pääomasijoitusmarkkina on perinteisesti hyötynyt velkavivusta ja arvostuskertoimien noususta. Korkeampien korkojen ympäristössä nämä tuoton lähteet ovat kuitenkin heikompia kuin aiemmin.

Irtautumismarkkina on puolestaan ollut monin paikoin odotettua hitaampi, mikä on pidentänyt sijoitusten omistusaikoja. Sijoittajien huomio onkin siirtynyt entistä enemmän rahastonhoitajien kykyyn kasvattaa portfolioyhtiöiden tulosta operatiivisin keinoin. Toisin sanoen arvonluonnin tulee syntyä liiketoiminnan kehittämisestä, ei pelkästään velkavivusta tai arvostuskertoimien takia.

Private Credit hyötyy korkeammista koroista, mutta kuinka pitkään?

Private Credit on monella tavalla korkojen nousun voittaja. Vaihtuvakorkoiset lainat ovat nostaneet sijoittajien saamaa kassavirtaa merkittävästi, minkä vuoksi omaisuusluokka on houkutellut runsaasti uusia sijoituksia. 

Sama ilmiö näkyy kuitenkin lainanottajan näkökulmasta kasvaneina korkokuluina. Viime kuukausien markkinakeskustelussa huomio onkin siirtynyt lainatuottojen sijasta velallisten maksukykyyn, lainojen jälleenrahoitukseen sekä luottoriskin kehitykseen.

Sijoittajalle tämä tarkoittaa, että korkea juokseva tuotto ei yksin riitä. Yhtä tärkeää on arvioida, kuinka kestävällä pohjalla lainanottajien kassavirrat ovat, jos korkotaso pysyy korkeana vielä useita vuosia.

Suomen kiinteistömarkkina hakee edelleen uutta tasapainoa

Kiinteistömarkkina lienee kärsinyt korkojen noususta eniten. Suomessa transaktiovolyymit laskivat merkittävästi korkojen noustua, ja arvostustasot sopeutuivat uuteen korkoympäristöön. Viimeisen vuoden aikana markkinalla on kuitenkin nähty ensimmäisiä merkkejä aktiviteetin palautumisesta.

Ratkaisevaa ei silti ole se, milloin korot laskevat seuraavan kerran. Paljon tärkeämpää on arvioida, mitkä kiinteistösegmentit kykenevät kasvattamaan kassavirtaansa myös nykyisessä korkoympäristössä. Siksi esimerkiksi asuminen, logistiikka, senioriasuminen ja tietyt digitaaliset infrastruktuuriratkaisut ovat säilyttäneet sijoittajien kiinnostuksen paremmin kuin markkina keskimäärin.

Infrastruktuuri: rakenteellisten megatrendien tukema omaisuusluokka

Jos jokin Private markets -omaisuusluokka on noussut vahvimmin esiin viimeisen vuoden aikana, se on infrastruktuuri. Markkinakeskusteluissa toistuvat erityisesti datakeskukset, sähköverkot, energiavarastot sekä tekoälyn kasvavan energiantarpeen synnyttämät investointitarpeet. Mielenkiintoista on, että infrastruktuurin investointitarina ei tällä hetkellä perustu niinkään korkojen laskuun kuin rakenteelliseen kysynnän kasvuun.

Tekoäly tarvitsee laskentakapasiteettia. Laskentakapasiteetti tarvitsee datakeskuksia. Datakeskukset tarvitsevat sähköä. Sähkö tarvitsee verkkoja, varastointia ja lisää tuotantoa.

Monissa infrastruktuurisijoituksissa kassavirrat on osittain inflaatiosuojattu tai niiden ennustavuutta tukee pitkä sopimuskausi. Tämä tekee niistä kiinnostavia myös tilanteessa, jossa inflaatio osoittautuu odotettua sitkeämmäksi. Keskeiseksi on noussut se, kuinka tehokkaasti inflaatio voidaan siirtää hintoihin tai sopimuksiin.

Teeman vetovoima on vahva, mutta sijoittajat kiinnittävät yhä enemmän huomiota toteutusriskeihin, velkarakenteeseen sekä siihen, miten hyvin kohde kestää pitkään korkeana jatkuvan korkotason.

Mitä tästä pitäisi ajatella sijoittajana?

Korkeampien korkojen ympäristö asettaa Private markets -sijoituksille aiempaa suuremmat vaatimukset, mutta samalla se toimii tehokkaana erottelijana. Tulevien vuosien voittajia ovat todennäköisesti ne sijoitukset, joiden arvonluonti perustuu vahvoihin kassavirtoihin, operatiiviseen kehitykseen ja rakenteellisiin kasvutekijöihin, ei pelkästään halvan velan hyödyntämiseen.

Markkinakatsauksen on kirjoittanut Aktian salkunhoitaja Sara Tanner.

Aktia Pankki Oyj (”Aktia”) on tuottanut tämän katsauksen sijoittajien käyttöön. Informaatio on koottu julkisista lähteistä, joita Aktia pitää luotettavina. Aktia ei kuitenkaan vastaa sisällön oikeellisuudesta tai täydellisyydestä. Tämä katsaus on tarkoitettu yhtenä monista apuvälineistä avustamaan sijoittajan päätöksentekoa, mutta sijoittajan tekemä sijoituspäätös on viime kädessä hänen omansa ja sen tulee perustua sijoittajan riittävinä pitämiin tietoihin ja tutkimuksiin. Sijoittajan tulee huomioida markkinoilla nopeasti tapahtuvat muutokset ja niiden vaikutukset tämän katsauksen sisältöön. Aktia-konserniin kuuluvat yritykset, Aktian yhteistyökumppanit tai näiden yhtiöiden henkilökunta ei vastaa suorista tai epäsuorista tappioista tai vahingoista, jotka aiheutuvat tämän katsauksen tai sen osien käytöstä sijoitustoiminnassa. Katsauksen sisältämä informaatio on tarkoitettu sijoittajalle, jolle katsaus on esitetty, eikä sitä pidä antaa kenenkään toisen henkilön käyttöön. Tämän katsauksen kopioiminen tai lainaaminen kokonaisuudessaan tai osittain on kiellettyä ilman Aktian lupaa.

Sijoitustoimintaan liittyy aina taloudellinen riski. Asiakas vastaa itse omien sijoituspäätöstensä taloudellisista tuloksista. Tuotto voi jäädä saamatta ja sijoitetun pääoman voi jopa menettää ja sijoitus voi aiheuttaa taloudellisia tappioita. Rahoituspalvelujen ja tuotteiden kulut voidaan periä asiakkaalta sijoitustoiminnan tuloksesta riippumatta. Ennen sijoituspäätöksen tekemistä asiakkaan on syytä tutustua huolella sijoitusmarkkinoihin ja eri sijoitusvaihtoehtoihin. Aktia ei vastaa dokumentissa esitettyjen tuotto-olettamusten toteutumisesta. Esitettävät skenaariot ovat tulevan tuloksen arvio, joka perustuu aiempiin tietoihin siitä, miten tämän sijoituksen arvo vaihtelee, ja/tai nykyisiin markkinaolosuhteisiin, eivätkä ne ole täsmällinen indikaattori. Saatava tulos vaihtelee sen mukaan, millainen markkinoiden kehitys on ja miten kauan sijoitusta pidetään hallussa. Annetut tiedot eivät ole tae tulevasta tuotto tai arvonkehityksestä. Tämä katsaus ei perustu asiakkaan henkilökohtaisiin tietoihin eikä ole tarkoitettu sijoitusneuvoksi. Katsaus ei ole tarkoitettu sijoitustutkimukseksi, eikä sitä ei välttämättä ole laadittu sijoitustutkimuksen riippumattomuutta koskevien säännösten mukaisesti. Mahdollisesti esiteltyihin rahoitusvälineisiin ei sovelleta sijoitustutkimusta koskevia kaupankäyntirajoituksia. Asiakas voi joutua maksamaan muitakin kuin Aktian välityksellä suoritettavia veroja ja julkisia maksuja. Asiakkaan tulee olla tietoinen siitä, että sijoittamiseen ja sijoitusomaisuuteen liittyy veroseuraamuksia, joiden taloudellisia vaikutuksia ei välttämättä ole huomioitu tässä esityksessä. Tuleva tulos riippuu verotuksesta, joka puolestaan riippuu kunkin sijoittajan henkilökohtaisesta tilanteesta ja voi muuttua jatkossa. Asiakkaan pitää itse hankkia tarvittavat tiedot sijoitustensa ja niihin liittyvien päätösten veroseuraamuksista.