Kiinteistömarkkina on siirtynyt kriisistä elpymisvaiheeseen – elpyminen on vielä epätasaista ja geopoliittiset riskit vaikuttavat

Kahden erittäin heikon vuoden, vuosien 2023–2024, jälkeen vuosi 2025 merkitsi käännettä kiinteistökaupankäynnissä Suomessa. Ammattimaisen kiinteistökaupan volyymi nousi 4,4 miljardiin euroon eli yli kaksinkertaiseksi vuoteen 2024 verrattuna. Vilkastuminen kertoo ennen kaikkea siitä, että hintataso on monin paikoin ”riittävän alhaalla” sijoittajille, ja myyjien ja ostajien hintanäkemykset ovat alkaneet kohdata. Rahoitusympäristön tasaantuminen on myös ollut ratkaisevaa kiinteistömarkkinalle. Rahoituksen saatavuus on parantunut, ja korkohuippujen oletetaan olevan ainakin tältä erää takanapäin. Samalla on kuitenkin hyvä tiedostaa, että kyse ei ole vielä laaja-alaisesta nousukaudesta vaan pikemminkin siirtymästä pohjavaiheesta alkuvaiheen elpymiseen. Todistimme viime vuonna tyypillistä syklistä ilmiötä: transaktiovolyymi aktivoituu ensin, mutta hintojen toipuminen laahaa vielä perässä.

Sektorikohtaiset erot ovat suuria ja polarisaatio kiihtyy

Vaihdetuimmat kiinteistöluokat vuonna 2025 olivat yhteiskuntakiinteistöt (30 prosenttia kokonaisvolyymistä). Seuraavana tulivat asuinkiinteistöt (22 prosenttia) ja liikekiinteistöt (18 prosenttia). Asuntokauppa on vilkastunut, mutta tarjonta on edelleen suurta ja hinnat laskussa. Kasvu keskittyy suuriin kaupunkeihin, erityisesti pääkaupunkiseudulle, Turkuun ja Tampereelle, ja tälle vuodelle ennakoidaan vähintään hintojen vakautumista.

Tilastokeskuksen mukaan uusien asuntojen aloitusmäärät romahtivat vuoden 2022 loppuun tultaessa ja ovat vuositasolla edelleen reilusti alle 20 000 uuden aloituksen, mikä on huomattavasti alle tutkitun tarpeen. VTT:n Asuntotuotantotarve 2025–2045 -selvityksen mukaan Suomeen tarvitaan vuosittain 35 000 uutta asuntoa vuoteen 2045 mennessä. 2010-luvun lopulla ja 2020-luvun ensimmäisinä vuosina asuntoaloituksia tapahtui yli tuotantotarpeen, ja osittain tätä ”varastoa” on sulateltu viime vuodet myös vuokra-asuntomarkkinassa.

Toisin sanoen vanhempien asuntojen käyttöasteet kääntyivät yleisesti vuoden 2025 aikana nousuun, mikä osaltaan kertoo tarinaa siitä, että tuotanto- ja tarvemäärien epäsuhdan jatkuessa kysyntä tulee korjaamaan nollakorkoaikaan tuotettua ylituotantoa ja luo edellytyksiä olemassa olevan kannan käyttöasteiden ja vuokrien suotuisalle kehitykselle.

Toimitilakiinteistöistä kevytteollisuus- ja liikekiinteistöt (erityisesti retail boxit ja päivittäistavarakaupan yksiköt), joilla on vakiintunut sijainti, ovat sijoittajapuolella kysyttyjä ennustettavan tuoton takia (tyypillisesti pitkät sopimukset inflaatiotarkistuksilla). Lisäksi tuottoero esimerkiksi muihin Pohjoismaihin näissä kiinteistöluokissa on houkutellut kansainvälisiä sijoittajia Suomeen. Toimistopuolella kaupankäynti on viime vuodet ollut maltillista. Hybridityö pitää kysynnän jakautuneena. A-luokan keskeiset ja vastuulliset kohteet vetävät, mutta vanhempi toimistokanta kärsii korkeasta vajaakäytöstä.  

Logistiikka- ja varastopuolella vahva kasvu ja kysyntä jatkuvat edelleen.

Kansainvälinen pääoma on palaamassa Suomeen

Vuoden 2022 tapahtumien (Ukrainan sota, energiakriisi ja niiden myötä tapahtuneet muutokset inflaatiossa ja korkotasoissa) seurauksena kiinteistöjen tuottovaateet lähtivät kaikissa kiinteistöluokissa nousuun, eli sijoittajat alkoivat vaatia selvästi korkeampaa tuottoa. Tämä johti arvojen laskuun lähes kaikissa kiinteistösegmenteissä vuosina 2022–2024.  Vuoden 2025 aikana kiinteistöarvioitsijoiden määrittämät tuottovaateet pääosin tasaantuivat, mikä on luonut edellytyksiä kaupankäynnin vilkastumiselle ja mahdollistanut tilanteen, jossa kiinteistöjä voi ostaa historiaan peilaten hyvinkin houkuttelevilla hintatasoilla. Kiinteistötransaktiot ovat jatkuneet vilkkaana myös alkuvuoden 2026, ja joukkoon mahtuu useita suuriakin salkkukauppoja. Samaan aikaan on selvää, että geopoliittiset riskit välittyvät myös kiinteistömarkkinaan. Esimerkiksi Iranin tilanne – jos se jatkuu tai kehittyy epäsuotuisaan suuntaan – voi johtaa inflaation ja korkojen nousuun ja sitä kautta yleiseen epävarmuuteen sijoituspäätöksissä.

Markkinakatsauksen ovat kirjoittaneet Aktian salkunhoitaja Sara Tanner ja Aktian vaihtoehtoisten sijoitusten johtaja Marjo Koivisto.

Lähteet: KTI Kiinteistötieto, Aktia

Aktia Pankki Oyj (”Aktia”) on tuottanut tämän katsauksen sijoittajien käyttöön. Informaatio on koottu julkisista lähteistä, joita Aktia pitää luotettavina. Aktia ei kuitenkaan vastaa sisällön oikeellisuudesta tai täydellisyydestä. Tämä katsaus on tarkoitettu yhtenä monista apuvälineistä avustamaan sijoittajan päätöksentekoa, mutta sijoittajan tekemä sijoituspäätös on viime kädessä hänen omansa ja sen tulee perustua sijoittajan riittävinä pitämiin tietoihin ja tutkimuksiin. Sijoittajan tulee huomioida markkinoilla nopeasti tapahtuvat muutokset ja niiden vaikutukset tämän katsauksen sisältöön. Aktia-konserniin kuuluvat yritykset, Aktian yhteistyökumppanit tai näiden yhtiöiden henkilökunta ei vastaa suorista tai epäsuorista tappioista tai vahingoista, jotka aiheutuvat tämän katsauksen tai sen osien käytöstä sijoitustoiminnassa. Katsauksen sisältämä informaatio on tarkoitettu sijoittajalle, jolle katsaus on esitetty, eikä sitä pidä antaa kenenkään toisen henkilön käyttöön. Tämän katsauksen kopioiminen tai lainaaminen kokonaisuudessaan tai osittain on kiellettyä ilman Aktian lupaa.

Sijoitustoimintaan liittyy aina taloudellinen riski. Asiakas vastaa itse omien sijoituspäätöstensä taloudellisista tuloksista. Tuotto voi jäädä saamatta ja sijoitetun pääoman voi jopa menettää ja sijoitus voi aiheuttaa taloudellisia tappioita. Rahoituspalvelujen ja tuotteiden kulut voidaan periä asiakkaalta sijoitustoiminnan tuloksesta riippumatta. Ennen sijoituspäätöksen tekemistä asiakkaan on syytä tutustua huolella sijoitusmarkkinoihin ja eri sijoitusvaihtoehtoihin. Aktia ei vastaa dokumentissa esitettyjen tuotto-olettamusten toteutumisesta. Esitettävät skenaariot ovat tulevan tuloksen arvio, joka perustuu aiempiin tietoihin siitä, miten tämän sijoituksen arvo vaihtelee, ja/tai nykyisiin markkinaolosuhteisiin, eivätkä ne ole täsmällinen indikaattori. Saatava tulos vaihtelee sen mukaan, millainen markkinoiden kehitys on ja miten kauan sijoitusta pidetään hallussa. Annetut tiedot eivät ole tae tulevasta tuotto tai arvonkehityksestä. Tämä katsaus ei perustu asiakkaan henkilökohtaisiin tietoihin eikä ole tarkoitettu sijoitusneuvoksi. Katsaus ei ole tarkoitettu sijoitustutkimukseksi, eikä sitä ei välttämättä ole laadittu sijoitustutkimuksen riippumattomuutta koskevien säännösten mukaisesti. Mahdollisesti esiteltyihin rahoitusvälineisiin ei sovelleta sijoitustutkimusta koskevia kaupankäyntirajoituksia. Asiakas voi joutua maksamaan muitakin kuin Aktian välityksellä suoritettavia veroja ja julkisia maksuja. Asiakkaan tulee olla tietoinen siitä, että sijoittamiseen ja sijoitusomaisuuteen liittyy veroseuraamuksia, joiden taloudellisia vaikutuksia ei välttämättä ole huomioitu tässä esityksessä. Tuleva tulos riippuu verotuksesta, joka puolestaan riippuu kunkin sijoittajan henkilökohtaisesta tilanteesta ja voi muuttua jatkossa. Asiakkaan pitää itse hankkia tarvittavat tiedot sijoitustensa ja niihin liittyvien päätösten veroseuraamuksista.