Husbolagets lån eller eget lån?

En ständigt återkommande diskussion är hur man som privatperson skall göra med bostadens skuldandel – betala av med finansieringsvederlag eller betala bort med en gång. Frågan blir speciellt aktuell varje vår, när husbolagen har bolagsstämmor och beslut kring finansieringar är på agendan. Andra tillfällen när frågan aktualiseras är när man planerar att sälja eller köpa en bostad. Som i de flesta ekonomiska frågor, finns det inte absoluta sanningar. Däremot finns det ett antal relevanta frågor, som jag brukar ställa för att hitta den bästa lösningen. Det är frågan om en helhetsbedömning.

En första – och tämligen enkel – fråga är om du äger (eller köper) bostaden i placeringssyfte eller bor i den själv. Så som beskattningen ser ut för idag, är det i allmänhet mer lönsamt för en bostadsplacerare att betala skulden genom finansieringsvederlag, som kan dras av från hyresinkomsterna. Låt oss därför koncentrera oss på en situation där bostaden fungerar som ditt hem.

Finns det en optimal lösning?

När husbolaget tar lån för att finansiera renoveringar, är det i allra högsta grad frågan om en kompromiss. Finansieringens uppbyggnad, så som räntebindning samt betalningstid och -rat, förhandlas så att den ska vara möjligast acceptabel för alla aktieägare. Finansieringslösningen är med andra ord aldrig skräddarsydd att passa just dig eller din granne. Därför bör man fråga sig om finansieringslösningen och dess påverkan på ens vardagsekonomi råkar sammanfalla med ens egna individuella behov och önskemål. Ju större skuldandelen är, desto större betydelse har det om lösningen inte är optimal. Skulle det vara fallet, är det skäl att ta reda på vilka andra alternativ man har.

Eftersom skuldandelen i praktiken är en skuld som belastar ens ekonomi på samma sätt som alla andra lån, är det också skäl att fråga sig vad som är viktigt och önskvärt för en själv och ens familj. Idag ser många av oss risker med stigande ränteläge och jag upplever det som motiverat att binda en del av lånet till fast ränta eller att ta någon annan form av ränteskydd på lånen. Många finländare har också fått erfara att överraskande händelser, så som pandemier, kan påverka ens inkomstnivå. Naturligtvis påverkas inkomsterna också av positiva saker som familjetillökning. Oberoende av orsak är det önskvärt att lånet är flexibelt i olika situationer. Månadsraten behöver kunna justeras och amorteringsfria perioder ska vara möjliga. Om dylika aspekter är viktiga, är det sannolikt skäl att förhandla sin egen finansieringslösning med banken.

Det omvända sättet

”Euron är en tung konsult”, brukade en gammal kollega säga och det stämmer också i det här fallet. Statistiken visar nämligen att räntan på ett personligt lån kan tänkas vara fördelaktigare än för husbolaget. Aktias chefsekonom Lasse Corin lyfte fram det här i en tweet *) så sent som i februari och konstaterade att skillnaden, till egna bostadslånets fördel, verkar ha ökat de senaste par åren. Därmed kan det ibland finnas en direkt ekonomisk fördel att utreda möjligheten till ett eget lån.

För många låginkomsttagare och pensionärer är husbolagets lån inte bara en fråga om egna önskemål och prioriteringar, utan en fråga om huruvida man kan bo kvar i sin bostad. Exempelvis en rörsanering kan fördubbla boendekostnaderna. Jag tror alla kan vara överens om att det känns illa när en pensionär som skött sin ekonomi hela sitt liv och betalat bort sina skulder, tvingas lämna sitt hem på grund av husbolagets renoveringar. För att tackla dylika situationer är den bästa lösningen ofta ett omvänt bostadslån. Ett omvänt bostadslån betyder helt enkelt att skuldandelen betalas bort med ett eget bostadslån, som har sådana specialvillkor att man enbart betalar ränta – inga amorteringar – under lånetiden. Sedan när man säljer bostaden betalar man bort lånet med en gång. Aktias omvända bostadslån görs för 10 år per gång, vilket visat sig vara mycket fungerande.

Slutligen stöter jag ibland på situationen att valet står mellan att betala bolagsskulden med lånade pengar eller egna besparingar. Det kan vara tilltalande att betala bort rubb och stubb och sedan glömma hela eländet. Jag närmar mig hellre frågan via att se på hela förmögenheten och vad helheten består av: bostäder, fastigheter, värdepapper, kontomedel och så vidare. Risken är nämligen att man har nästan all sin förmögenhet ”i väggarna” om man överför medel från besparingar till huset. Att ha all förmögenheten i det egna hemmets väggar är inte nödvändigtvis den bästa placeringsstrategin, exponeringen mot bostadsmarknaden blir stor och diversifieringen inte så bra. Det egna hemmet är också en mindre likvid del av förmögenhetsmassan – man kan inte realisera tamburen, när det behövs likvida medel. Avkastningsförväntningen är inte heller alltid den bästa. Generellt ger jag därför sällan rådet att helt och hållet betala husbolagets skulder med sparmedel.

Tankarna ovan berör främst situationer när man köper eller äger bostaden. Ibland funderar man över skuldandelens öde när man planerar försäljning av en bostad. I dessa situationer är mitt allmänna råd att låta köparen välja, dvs inte göra åtgärder före försäljning. Som säljare vet du inte om köparens preferenser och genom att lämna kvar skuldandelen ger du köparen möjligheten att välja, men om du betalar bort skulden kan inte köparen ändra på det beslutet.

För att göra en lång story kort, är frågor om ens privatekonomi sällan helt självklara. Här ser jag att en bra dialog med banken som mycket relevant. Vår uppgift är att vara bollplank och sparringpartner samt att erbjuda lämpliga lösningar baserade på dina unika behov.

Oscar Taimitarha
Direktör, personkunder i Helsingfors och Nyland