Fastighetsmarknaden har övergått från kris till återhämtning – återhämtningen är fortfarande ojämn och geopolitiska risker påverkar
Efter två mycket svaga år, 2023–2024, innebar 2025 en vändning i fastighetshandeln i Finland. Volymen för den professionella fastighetshandeln steg till 4,4 miljarder euro och var med andra ord mer än dubbelt så stor som under 2024. Denna ökning visar framför allt att prisnivån på många håll är ”tillräckligt låg” för placerarna och att säljarnas och köparnas prisuppfattningar har kommit närmare varandra. Den jämnare finansieringsmiljön har också varit avgörande för fastighetsmarknaden. Tillgången till finansiering har förbättrats och räntetopparna antas åtminstone för tillfället vara bakom oss. Samtidigt är det dock bra att vara medveten om att det ännu inte handlar om någon omfattande högkonjunktur, utan snarare om en övergång från bottennivåerna till början av en återhämtningsfas. Förra året bevittnade vi ett typiskt cykliskt fenomen: transaktionsvolymerna aktiveras först, men prisåterhämtningen släpar fortfarande efter.
De sektorsspecifika skillnaderna är stora och polariseringen ökar
De mest omsatta fastighetsklasserna 2025 var samhällsfastigheter (30 % av den totala volymen). Därefter kom bostadsfastigheter (22 %) och affärsfastigheter (18 %). Bostadshandeln har ökat, men utbudet är fortfarande stort och priserna sjunker. Tillväxten koncentreras till de stora städerna, särskilt huvudstadsregionen, Åbo och Tammerfors, och i år förutspås åtminstone en stabilisering av priserna.
Enligt Statistikcentralen rasade antalet byggstartade bostäder vid utgången av 2022 och ligger fortfarande långt under 20 000 på årsnivå, vilket är betydligt under det undersökta behovet. Enligt VTT:s utredning om behovet av bostadsproduktion 2025–2045 behövs det 35 000 nya bostäder på årsnivå i Finland fram till 2045. I slutet av 2010-talet och under de första åren av 2020-talet översteg antalet byggstarter produktionsbehovet, och detta ”lager” har delvis förbrukats under de senaste åren också på hyresbostadsmarknaden.
Med andra ord började utnyttjandegraden för äldre bostäder allmänt öka under 2025. Ifall obalansen mellan produktionen och behovet fortsätter, vittnar detta om att efterfrågan kommer att korrigera överproduktionen från nollräntetiden och skapa förutsättningar för en gynnsam utveckling av utnyttjandegraden och hyrorna för det befintliga beståndet.
När det gäller affärsfastigheter efterfrågas kommersiella fastigheter och fastigheter för den lätta industrin (särskilt ”retail box”-enheter och enheter inom dagligvaruhandeln) på placerarsidan på grund av den förutsägbara avkastningen (vanligen långa avtal med inflationsjusteringar). Dessutom har avkastningsskillnaden i dessa fastighetsklasser mot till exempel de övriga nordiska länderna lockat internationella placerare till Finland. På kontorssidan har handeln varit måttlig de senaste åren. Hybridarbetet gör att efterfrågan fortsättningsvis är delad. De centrala och hållbara objekten i kategori A är i god form, men det äldre kontorsbeståndet är starkt underutnyttjat.
På logistik- och lagersidan fortsätter den starka tillväxten och efterfrågan.
Det internationella kapitalet håller på att återvända till Finland
Till följd av händelserna 2022 (kriget i Ukraina, energikrisen och de förändringar i inflationen och räntenivåerna som följde av dem) började avkastningskraven på fastigheterna stiga i alla fastighetsklasser. Placerarna började med andra ord kräva en betydligt högre avkastning. Detta ledde till minskade värden i nästan alla fastighetssegment under 2022–2024. Under 2025 sågs i huvudsak en utjämning av de avkastningskrav som fastställs av fastighetsvärderare, vilket skapade förutsättningar för en livligare handel och möjliggjorde en situation där fastigheter kan köpas till historiskt sett mycket attraktiva prisnivåer. Fastighetstransaktionerna har varit fortsatt livliga också i början av 2026, och många stora portföljaffärer har genomförts. Samtidigt står det klart att de geopolitiska riskerna också återspeglas i fastighetsmarknaden. Exempelvis kan läget i Iran – om det fortsätter så här eller utvecklas i en ogynnsam riktning – leda till högre inflation och räntor och därmed till allmän osäkerhet kring placeringsbeslut.
Marknadsöversikten har skrivits av Aktias Portföljförvaltare Sara Tanner och Aktias direktör med ansvar för alternativa investeringar Marjo Koivisto.
Källor: KTI Kiinteistötieto, Aktia
Aktia Bank Abp (”Aktia”) har producerat denna presentation för investerarnas bruk. Informationen är samlad från offentligt tillgängliga källor som Aktia anser vara tillförlitliga. Aktia ansvarar dock varken för riktigheten eller för fullständigheten av innehållet. Presentationen är till för att som ett hjälpmedel bland andra verktyg hjälpa investeraren att fatta beslut. Investerarens investeringsbeslut är i sista hand hans eget och det bör grunda sig på information och undersökningar som investeraren själv anser vara tillräckliga. Investeraren bör observera att det på marknaden kan ske snabba förändringar som påverkar uppgifterna i denna presentation. Aktias koncern- eller delägarbolag, samarbetspartners eller anställda vid nämnda bolag ansvarar varken för direkta eller indirekta förluster eller skador som förorsakas av användningen av denna presentation eller delar av den i investeringsverksamhet. Presentationens innehåll är riktat till den investerare som den presenterats för och skall ej ställas till någon annans förfogande. Kopiering eller citerande av denna presentation eller delar av den är förbjuden utan tillstånd av Aktia.
Investeringsverksamheten förknippas alltid med ekonomisk risk. Kunden ansvarar själv för de ekonomiska följderna av sina placeringsbeslut. Avkastning kan utebli och man kan t.o.m. förlora det investerade kapitalet. Kostnader för finansieringstjänsterna kan debiteras kunden oberoende av resultatet av placeringsverksamheten. Innan man fattar ett placeringsbeslut är det skäl att noggrant studera placeringsmarknaden och olika investeringsalternativ. Aktia ansvarar inte för att de angivna avkastningsantagandena förverkligas. De presenterade scenarierna är beräkningar av framtida resultat som bygger på tidigare uppgifter om hur värdet på denna investering varierat, och/eller gällande marknadsförhållanden, och är ingen exakt indikator. Investeringens utfall är beroende av marknadsutvecklingen och av hur länge du behåller investeringen. Informationen baserar sig på antaganden som utgår från den historiska avkastningen på olika finansierings-instrument men utgör ingen garanti för framtida utveckling av avkastning eller värde. Presentationen baserar sig inte på kundens personliga uppgifter och är inte avsedd som placeringsråd. Denna presentation är en del av Aktias marknadsföringsmaterial och har inte nödvändigt utformats enligt bestämmelserna för oberoende investeringsanalyser. De presenterade finansiella instrument omfattas inte av handelsbegränsningar som gäller investeringsanalyser. Kunden kan bli tvungen att betala även andra än via banken debiterade skatter och offentliga avgifter. Kunden skall vara medveten om att placeringar och placeringsegendom har skattepåföljder, vars ekonomiska effekter inte nödvändigtvis har iakttagits i denna presentation. Framtida resultatet omfattas av beskattning beroende på varje investerares personliga situation och som kan förändras i framtiden. Kunden bör själv skaffa nödvändig information angående skattepåföljder för sina placeringar och till dessa anknytande beslut.